Применение типовых форм договоров при совершении сделок на рынке недвижимости. Защита потребителя.

Зачастую как физические, так и юридические лица сталкиваются с ситуацией, когда намереваясь приобрести недвижимость или воспользоваться услугами риелтора, вынуждены заключать договор на условиях, которые им навязывает контрагент (продавец недвижимости/застройщик /риелтор), не имея возможности включить в договор условия, отражающие интересы покупателя недвижимости / заказчика риелторских услуг.
Как правило, продавец/застройщик/риелтор аргументируют это тем, что форма договора типовая, разработана юристами и изменению не подлежит. Автор не раз слышал подобные фразы от застройщиков и риелторов при покупке квартиры, от банков при заключении кредитных договоров и договоров залога / ипотеки, от туристических агентств, автосалонов и т.п.
Нужно иметь ввиду то, что все типовые формы договоров составлены продавцами недвижимости/застройщиками/риелторами только с учетом их собственных интересов. То есть, как правило, интересы того, кто присоединяется к типовой форме договора, в этом договоре не учтены, а иногда они даже ущемляются условиями этого договора.
Конечно, есть виды договоров, которые должны быть одинаковыми для всех клиентов (так называемые публичные договоры). Например, договор банковского вклада согласно ГК РФ должен заключаться со всеми вкладчиками на одинаковых условиях. Но договоры купли-продажи недвижимости, договоры долевого участия в строительстве, договоры на оказание риелторских услуг к публичным договорам не относятся. Следовательно, вы вправе требовать внесения в формы этих договоров любых необходимых вам условий. Чтобы не понести убытков и не быть обманутым нужно отстаивать свое право формировать условия заключаемого договора.
При этом, если вы заключаете договор с целью приобретения товара/услуги для личных бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельности, то на этот договор распространяет свое действие Закон «О защите прав потребителей», согласно ст. 16 которого условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
В частности, зачастую застройщики, реализующие права на квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в строительстве или иным видам договоров включают в такие договоры ущемляющие права дольщика условия: указывают на обязанность дольщика подписать договор с назначенной застройщиком управляющей компанией на управление многоквартирным домом, оплатить коммунальные услуги по содержанию квартиры с момента ввода дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику и т.д. Также часто в договор включаются пени и штрафы, размер которых несоразмерен обязанности, за нарушение которой их предполагается взимать. Все пени и штрафы, которые установлены договором не в вашу пользу вам нужно исключить / минимизировать их размеры в процессе переговоров.
Если продавец/застройщик/риелтор несмотря на все ваши доводы продолжает настаивать на своей форме договора, а вы с ней не согласны, то вы можете направить письмо с предложением заключить договор по вашей форме, приложив эту форму. Письмо нужно направить с уведомлением о вручении и описью вложения. Затем нужно дождаться письменного ответа от продавца/застройщика/риелтора относительно возможности заключения договора только по их типовой форме. Далее, если вы согласитесь заключить договор по предложенной вам типовой форме, то в случае спора в суде в отношении спорных условий договора вы сможете на основании полученного письменного ответа доказать, что заключили договор присоединения, то есть присоединились к предложенным вам условиям договора. Это дает вам возможность оспорить невыгодные условия: согласно ст. 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Если какие-либо условия типовой формы предлагаемого к заключению договора противоречат закону, то они могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.
При заключении договоров на покупку / аренду недвижимости/договоров долевого участия в строительстве/ договоров с риелторским агентством вы можете использовать проверенные формы с сайта экспертной юридической системы Рисковер (формы доступны по ссылке). Данные формы учитывают интересы потребителя.
При заключении договора нужно особое внимание обращать на проверку полномочий лица, подписывающего договор. Документы для проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени общества с ограниченной ответственностью (ООО) доступны по этой ссылке.
Документы для проверки полномочий лица, подписывающего договор от имени акционерного общества (АО), доступны по этой ссылке.
При покупке прав на квартиру в строящемся доме нужно проверять документы застройщика и документы на строящийся объект (документы доступны по ссылке).
При покупке квартиры/дома нужно проверить юридическую чистоту заключаемой сделки.
Перечень документов для такой проверки доступен по ссылке.
Но даже если все документы по перечню есть, как проверить юридическую чистоту заключаемой сделки, чтобы она не была признана недействительной (оспорена)?
Для этого вы можете воспользоваться экспертной правовой системой Рисковер.

Полезные ссылки:

Экспертная онлайн-система Рисковер для самостоятельного выявления юридических рисков, существующих при приобретении прав на квартиру в строящемся доме.

Перечень документов для проверки застройщика и объекта строительства при покупке прав на квартиру в строящемся доме;

Форма договора долевого участия в строительстве.

Форма договора уступки прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве.

Экспертная онлайн система Рисковер: подготовка юридического заключения по покупаемой на вторичном рынке недвижимости квартире

Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (ипотека в силу закона)

Договор купли-продажи квартиры

Договор ипотеки квартиры

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Договор с риэлторским агентством на подбор недвижимости и сопровождение сделки по покупке

Экспертная онлайн система Рисковер: проверка полномочий лица, действующего на основании доверенности

Отзывы и комментарии